Del II. Nuværende forhold
3 Andelsboliger
Dette kapitel indeholder en beskrivelse af de eksisterende forhold som grundlag for overvejelsen af de problemstillinger, som kommissoriet rejser.
Først gøres der rede for forskellige typer af andelsboliger (afsnit 3.1.). Dernæst beskrives de retlige forhold (afsnit 3.2.). Afsnit 3.3. indeholder en statistisk beskrivelse af andelsboligsektoren. I det følgende afsnit 3.4. gøres der rede for en spørgeskemaundersøgelse, som er gennemført i forbindelse med arbejdsgruppens arbejde. I afsnit 3.5. omtales en undersøgelse om omfanget af udlæg og håndtering af tvangsauktioner. I afsnit 3.6. gennemgås de sikkerhedsarrangementer, som nogle pengeinstitutter benytter ved finansiering af andelslejligheder.
3.1. Definitioner og typer
3.1.1. Almene og private andelsboliger
En almen andelsboligforening, der også kaldes en almen andelsboligorganisation, er en boligorganisation, der udøver almen boligvirksomhed og er organiseret som en forening, jf. §§ 1 og 9 i almenboligloven (lovbekendtgørelse nr. 427 af 28. maj 2001 om almene boliger og støttede private andelsboliger, som senest ændret ved lov nr. 423 af 6. juni 2002). Almene andelsboliger er boliger i en almen andelsboligforening. Andelsboligforeninger i alment byggeri adskiller sig kun på det organisatoriske plan fra andet alment byggeri og er reguleret af den almene boliglovgivning. Medlemmerne af en almen andelsboligforening betaler ved indmeldelsen et beskedent indmeldelsesgebyr på 100-150 kr. og ved overtagelse af en lejlighed endvidere et indskudsbeløb, boligandelen. Boligandelen er en del af byggeriets finansiering på samme måde som boligindskuddet er det i andre almene boligorganisationer. Overdragelse af lejligheder i almene andelsboligforeninger sker efter reglerne om udlejning af almene boliger m.v. Under henvisning til disse karakteristika, herunder at andelshaveren ikke ejer en andel af foreningens formue, må det antages, at der ikke kan gøres udlæg i en boligandel. Arbejdsgruppen har derfor ikke inddraget almene andelsboligforeninger i sine overvejelser og forslag.
En privat andelsboligforening er et boligfællesskab, hvor fællesskabet er organiseret som en andelsboligforening, jf. Redegørelse om boligfællesskaber (1994) s. 13. Private andelsboligforeninger har til formål at skaffe foreningens medlemmer en bolig i foreningens ejendom. Private andelsboliger er boliger i en privat andelsboligforening, der indehaves af en andelshaver.
3.1.2. Traditionelle, nybyggede og støttede andelsboliger
En privat andelsboligforening kan anskaffe ejendommen ved at opføre en ny ejendom, en nybygget andelsboligforening, eller ved at købe en eksisterende ejendom, en traditionel andelsboligforening. Ved køb erhverves normalt en udlejningsejendom. Da der ofte er tale om ejendomme i den ældre boligmasse, kaldes de traditionelle andelsboligforeninger undertiden "ældre andelsboligforeninger". Købet kan ske ved en frivillig overdragelse eller i medfør af reglerne om tilbudspligt i lejelovens §§ 100-105 eller i byfornyelseslovens §§ 17-21.
Ved nyopførelse af andelsboliger kan der i.h.t. almenboliglovens §§ 160 a – 160 l gives offentlig støtte i form af tilskud og garantistillelse. Nybyggede andelsboligforeninger, der har modtaget støtte, betegnes i almenboligloven som støttede private andelsboligforeninger, og kaldes sædvanligvis støttede andelsboligforeninger. Denne sidste betegnelse anvendes i denne redegørelse. Betegnelsen "nybyggede andelsboligforeninger" benyttes undertiden synonymt med "støttede andelsboligforeninger", men i denne redegørelse benyttes betegnelsen i overensstemmelse med dens naturlige sproglige indhold som betegnelse for andelsboligforeninger, der har opført en ny ejendom, uanset om det er sket med eller uden støtte.
Efter almenboliglovens §§ 160 m – 160 r kan der gives garanti for realkreditlån til etablering af andelsboliger ved nyopførelse af en ejendom eller erhvervelse af en eksisterende ejendom. Disse andelsboligforeninger betegnes i almenboligloven som ustøttede private andelsboligforeninger. Da mange traditionelle andelsboligforeninger uden for denne ordning heller ikke har modtaget støtte, er almenboliglovens terminologi misvisende og derfor meget uheldig. Den anvendes derfor ikke i denne redegørelse.
Efter lovgivningen om byfornyelse (saneringsloven, byfornyelses- og boligforbedringsloven og byfornyelsesloven) ydes der støtte i forbindelse med vedligeholdelse, genopretning og forbedring af eksisterende ejendomme, herunder ejendomme, der tilhører traditionelle andelsboligforeninger. Uanset dette betegnes traditionelle andelsboligforeninger ikke som støttede, da det vil skabe forveksling med de ovennævnte støttede andelsboligforeninger. Hvis der er behov for at markere, om en traditionel andelsboligforening har modtaget støtte eller ej, betegnes de derfor i denne redegørelse som traditionelle andelsboligforeninger med støtte eller uden støtte.
Traditionelle, nybyggede og støttede andelsboliger er således boliger i traditionelle, nybyggede respektive støttede andelsboligforeninger, der indehaves af en andelshaver.
3.1.3. Andelsboliger og andelslejligheder
En andelshaver i en andelsboligforening kan have ret til at bruge de lokaler, andelshaveren har fået overladt, til beboelse eller til erhverv. Betegnelsen andelsbolig anvendes, hvor andelshaveren har brugsret udelukkende til beboelse eller til både beboelse og erhverv. Betegnelsen andelslejligheder anvendes som fællesbetegnelse for andelsboliger og tilfælde, hvor andelshaveren har brugsret udelukkende til erhverv. I de fleste sammenhænge er sondringen uden betydning, og reglerne om andelsboliger vil da også finde anvendelse på andelslejligheder, der udelukkende må bruges til erhverv.
Ordene andelsbolig og andelslejlighed anvendes både som betegnelse for de fysiske lokaler, der er overladt til andelshaveren til særskilt benyttelse, og som en samlet betegnelse for andelshaverens retsposition, se nærmere herom i afsnit 3.2.2. Dette er en indarbejdet sprogbrug og anvendes derfor også i denne redegørelse på trods af risikoen for manglende klarhed. Det vil dog normalt af sammenhængen fremgå, om ordene anvendes i den ene eller den anden betydning.
3.1.4. Små andelsboligforeninger
"Små andelsboligforeninger" bruges som betegnelse for en særlig form for andelsboligforening, der skattemæssigt sidestilles med interessentskaber, således at deltagerne har skattefradrag for renteudgifter vedrørende lån i ejendommen. Dette er betinget af en række forhold, bl.a. et maksimalt antal lejligheder (3), et maksimalt antal deltagere (15), krav om enstemmighed ved en række beslutninger samt personlig og solidarisk hæftelse, se nærmere Ligningsvejledning 2001 S.A.1.10.2. Såfremt små andelsboligforeninger omfatter mere end to beboelseslejligheder, er de omfattet af andelsboligloven. Se om små andelsboligforeninger Neville: Boligfællesskaber i selskabsform (1994) og Redegørelse om boligfællesskaber (1994).
3.2. Retlige forhold
3.2.1. Regelgrundlaget
Private andelsboligforeninger er omfattet af andelsboligloven (lovbekendtgørelse nr. 652 af 2. juli 2001 som ændret ved lov nr. 137 af 20. marts 2002). Uden for andelsboligloven falder dog andelsboligforeninger med færre end 3 beboelseslejligheder, jf. § 1. Andelsboligloven indeholder bl.a. en række ufravigelige bestemmelser om stiftelse af foreningen samt om overdragelse og prisfastsættelse af andele.
Retsstillingen i den enkelte andelsboligforening beror i øvrigt i mange henseender på foreningens vedtægter. Det er overladt til den enkelte forening gennem vedtægterne at fastsætte bestemmelser om indskud og hæftelse, boligafgift, vedligeholdelse og forandringer, fremleje, husorden, personkredsen ved overdragelse, eksklusion, generalforsamling, bestyrelse, administration, regnskab og revision samt opløsning.
Boligstyrelsen har i 1988 udarbejdet en vejledende normalvedtægt, der i denne redegørelse betegnes som "normalvedtægten". Endvidere har Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation udarbejdet vejledende standardvedtægter, der betegnes "standardvedtægten". Det bemærkes i denne forbindelse, at disse vedtægter i sagens natur ikke har status af retskilder, idet anvendelsen beror på, at de er vedtaget som gældende for den enkelte forening. Imidlertid er anvendelsen af dem – og især af standardvedtægten – meget udbredt, og de kan derfor anvendes til belysning af en almindeligt forekommende retstilstand.
3.2.2. Den retlige kvalifikation af andelsboliger
Ved en andelsboligforening forstås en forening, der har til formål at drive en ejendom på andelsbasis, således at foreningens medlemmer som andelshavere har andel i foreningens formue, og den enkelte andelshaver i forbindelse hermed har særskilt brugsret - men ikke ejendomsret - til bestemte lokaler i ejendommen.
Andelsboligforeningen er et selvstændigt retssubjekt, som i et retsforhold kan få såvel rettigheder som forpligtelser. Da andelsboligforeningen står som skødehaver, kan der ske udskiftning i medlemskredsen, uden at dette medfører formelle ændringer i ejerforholdet.
De rettigheder og forpligtelser, som en andelshaver har over for den andelsboligforening, hvor vedkommende er medlem, består af fire elementer. For det første brugsretten til bestemte lokaler. Dette betegnes også som grundretten, idet fællesskabet netop etableres for at opnå denne rettighed. For det andet andelsretten, der er retten til en andel i fællesformuen. For det tredje forvaltningsbeføjelserne, hvorved forstås retten til at møde og afgive stemme på generalforsamlingen og andre rettigheder, der vedrører deltagelsen i foreningens ledelse. Det fjerde element er de forpligtelser af økonomisk art, som en andelshaver har over for andelsboligforeningen, såsom at yde vederlag for brugsretten (boligafgift) samt at deltage i dannelsen af foreningens kapital ved at betale indskud og eventuelt påtage sig garanti eller personlig hæftelse for foreningens forpligtelser. Disse rettigheder og forpligtelser udgør under ét indholdet af begrebet en andelslejlighed, jf. Grubbe: Andelslejligheder, s. 20. Betegnelsen andelsbolig og andelslejlighed anvendes således i denne redegørelse - og i almindelig sprogbrug - både som betegnelse for de fysiske lokaler, som andelshaveren har særskilt brugsret til, og som et samlebegreb for de rettigheder og forpligtelser, som er knyttet til en andel i en andelsboligforening.
Ved salg af en andelslejlighed er overførslens genstand medlemskabet som helhed. Opdeling i form af overdragelse af en enkelt af medlemskabets hovedbestanddele er som udgangspunkt udelukket. Der findes ingen lovbestemmelser, der fastslår, at rettighederne er udelelige, men dette må antages ud fra forholdets natur, jf. Grubbe: Andelslejligheder, s. 22.
Oprindeligt blev der foretaget relativt beskedne kapitalindskud i andelsboligforeninger, og maksimalpriserne har været med til at holde andelslejlighedernes handelsværdi nede. Spørgsmålet om belåning og kreditorforfølgning påkaldte sig derfor ikke før i løbet af 1980'erne særlig interesse. Pantsætning, udlæg og tvangsrealisation af andelslejligheder er ikke reguleret i lovgivningen, og der foreligger kun i begrænset omfang retspraksis på området. Begrundelsen for dette er formentlig, at langt de fleste foreninger har haft bestemmelser i deres vedtægter, der har udelukket belåning og kreditorforfølgning, så der ikke har udviklet sig nogen praksis om disse spørgsmål. I 1980'erne blev der indført mulighed for opførelse af nye andelsboliger med offentlig støtte, og de lovbestemte finansieringsregler medførte langt større kapitalindskud og dermed andelsværdier, hvilket har været medvirkende til at rejse debatten om det rimelige ved at afskære kreditorforfølgning og om behovet for sikkerhedsstillelse som basis for finansiering af overdragelser.
Arbejdsgruppen har som forudsætning for gennemførelsen af sit arbejde søgt at afklare, hvilken gruppe af aktiver en andelsbolig tilhører. For en panthaver eller erhverver kan det få stor betydning, om en andelslejlighed som formuegode og retsposition skal kvalificeres som løsøre eller fordringer. Sondringen har betydning, fordi sikringsakten, hvortil den tinglige beskyttelse er knyttet, er forskellig for løsøre og fordringer. Kvalificeres andelen som løsøre, må den kun underpantsættes med tinglysning som sikringsakt, jf. tinglysningsloven § 47, stk. 1. Kvalificerer man derimod andelslejligheden som en fordring, er der ifølge tinglysningslovens § 47, stk. 4, ikke mulighed for tinglyst underpantsætning. I stedet skal pantsætning ske efter reglerne om pantsætning af simple gældsbreve, jf. gældsbrevslovens § 31, med denunciation til bestyrelsen som sikringsakt.
Arbejdsgruppen er ikke bekendt med retspraksis, der tager stilling til kvalifikationen af en andel i en andelsboligforening. I teorien har der været nogen diskussion, se herom Neville: Pantsætning af og udlæg i andelsboliger, s. 16 ff.
Som ovenfor beskrevet er medlemskabet af en andelsboligforening et kompleks af forskellige rettigheder og forpligtelser. Kompleksiteten gør den retlige kvalificering vanskelig.
fortsættes på næste side.
